¿Merece la pena cambiar tu hipoteca de banco?
Hay quien lleva años pagando de más por pura inercia y quien se lanza a subrogar sin echar cuentas y sale perdiendo. La diferencia está en tres números.
Firmaste hace ocho años, en otro momento de mercado y con un perfil distinto del que tienes hoy. Es perfectamente posible que tu hipoteca sea peor de lo que te correspondería ahora. También es posible que sea mejor de lo que conseguirías. La única forma de saberlo es calcularlo.
Subrogar, novar o cancelar: no es lo mismo
- Subrogación de acreedor: te llevas la hipoteca a otro banco. Cambian las condiciones, no el préstamo ni la garantía. Es lo que la gente llama "cambiar de banco".
- Novación: renegocias con tu propia entidad. Suele ser más barato y rápido, y es la opción que casi nadie intenta primero.
- Cancelar y firmar una nueva: la vía más cara, porque implica todos los gastos de una hipoteca nueva. Solo tiene sentido si además quieres ampliar capital.
Cuándo suele compensar
La subrogación gana claramente en estos escenarios:
- Tu diferencial es alto. Las hipotecas de ciertos periodos se firmaron con diferenciales que hoy resultan caros.
- Te queda plazo largo. Cuantos más años por delante, más tiempo tiene el ahorro para acumularse.
- Tienes vinculaciones caras que no necesitas y que otro banco no te exigiría.
- Tu perfil ha mejorado: has pasado a indefinido, has ganado antigüedad o has amortizado capital y ahora debes mucho menos que el valor de la casa.
- Quieres pasar de variable a fija por tranquilidad.
Cuándo no compensa
- Te quedan pocos años. Con cinco o seis por delante, el ahorro rara vez cubre los gastos del cambio.
- El capital pendiente es pequeño. Por debajo de unos 50.000 EUR, los costes fijos pesan demasiado sobre el ahorro.
- Tu situación laboral ha empeorado. El banco nuevo te va a analizar como si fueras un cliente nuevo, porque lo eres.
- Tu hipoteca ya es buena. Pasa más de lo que la gente cree. Si es tu caso, te lo diremos.
Qué cuesta subrogar
| Concepto | Quién lo paga | Importe orientativo |
|---|---|---|
| Tasación nueva | Tú | 300 - 400 EUR |
| Comisión de subrogación | Tú | Limitada por ley; depende del año y del tipo |
| Notaría y registro | La entidad nueva | 0 EUR para ti |
| Gestoría | La entidad nueva | 0 EUR para ti |
| AJD | Exento en subrogación | 0 EUR |
Desde la Ley 5/2019 el grueso de los gastos lo asume la entidad que te capta. En la práctica, para el cliente la subrogación suele quedarse entre 300 y 600 EUR.
El cálculo, en tres pasos
Tomemos un caso: 110.000 EUR pendientes, 22 años por delante, pagando al 3,8% y con posibilidad de conseguir el 2,6%.
- Cuota actual: 615 EUR al mes.
- Cuota nueva: 548 EUR al mes.
- Ahorro: 67 EUR mensuales, casi 18.000 EUR hasta el final del préstamo.
Frente a unos 500 EUR de gastos, el cambio se amortiza en ocho meses. Ahí no hay duda.
Cambia el escenario: si solo te quedaran 6 años y 30.000 EUR, el mismo salto de tipo ahorraría unos 1.100 EUR en total. Sigue compensando, pero ya con menos margen. Y con una diferencia de tipo menor, dejaría de hacerlo.
Puedes hacer este cálculo con tus cifras en la calculadora de subrogación.
El movimiento que casi nadie hace
Antes de subrogar, habla con tu banco actual. Y no de cualquier manera: con una oferta alternativa por escrito en la mano.
Retener a un cliente le sale mucho más barato a una entidad que captar uno nuevo. Es bastante frecuente que, ante una subrogación en marcha, tu propio banco mejore las condiciones mediante una novación, más rápida y barata que el cambio.
La conversación cambia por completo según cómo la plantees. "¿Me podéis bajar el tipo?" casi nunca funciona. "Tengo esta oferta de otra entidad, ¿la igualáis?" funciona mucho más a menudo. Conseguir esa oferta alternativa es, precisamente, parte de nuestro trabajo.
Cuánto tarda
Entre 4 y 8 semanas. Tu banco actual tiene un plazo legal para igualar la oferta si quiere retenerte (lo que se conoce como derecho de enervación), y después se formaliza ante notario. No dejas de pagar en ningún momento ni hay periodo sin cobertura.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado ni oferta vinculante. Las condiciones de cualquier operación dependen del estudio y aprobación de la entidad. Datos válidos a fecha de la última actualización.
