Hipoteca mixta: por qué te la ofrecen tanto

Qué es exactamente

Una hipoteca mixta tiene dos vidas. Durante un primer tramo —habitualmente entre 5 y 15 años— pagas un tipo fijo, normalmente atractivo. Cuando ese tramo termina, la hipoteca pasa automáticamente a variable: euríbor más un diferencial pactado desde el primer día.

El argumento comercial es seductor y no es falso: te da seguridad en los años en que más capital debes y más pesa la cuota, y luego te deja aprovechar posibles bajadas. Sobre el papel, lo mejor de los dos mundos.

La parte que hay que mirar con lupa es la segunda mitad, porque es la que casi nadie analiza en la oficina.

Por qué le interesa al banco

Esto no es una acusación, es entender el producto. A una entidad, la mixta le permite ofrecer un tipo de partida más bajo que su hipoteca fija, lo que la hace ganar comparativas y atraer clientes, sin comprometerse a ese tipo durante treinta años. El riesgo de tipos a largo plazo se lo queda el cliente.

De ahí salen las dos preguntas que hay que hacer siempre, y que rara vez se hacen:

• ¿Cuál es el diferencial del tramo variable? Es la cifra clave y la menos comentada. Un tramo fijo espectacular seguido de un diferencial alto puede salir peor que una fija normal. Y ese diferencial se pacta hoy, aunque no se aplique hasta dentro de diez años.
• ¿Cuánto capital quedará pendiente cuando salte? Si el tramo fijo es de 10 años sobre una hipoteca a 30, al empezar la parte variable aún deberás en torno a dos tercios del préstamo. La exposición al riesgo sigue siendo enorme.