Cuánto cuesta comprar una casa en Badajoz: todos los gastos, uno a uno

Cada semana atendemos a alguien que ha hecho bien la cuenta de la cuota y mal la del ahorro. Ha calculado que puede pagar 550 EUR al mes, y es cierto. Lo que no ha calculado es que necesita tener unos 48.000 EUR disponibles antes de que empiece a pagar esa cuota.

Vamos a desglosarlo sobre un caso concreto: una vivienda de segunda mano en Badajoz por 165.000 EUR, con financiación del 80%.

1. La entrada: 33.000 EUR

Las entidades financian habitualmente hasta el 80% del valor de tasación. El 20% restante lo pones tú. Sobre 165.000 EUR, son 33.000 EUR.

Un matiz que importa: el banco financia sobre tasación, no sobre el precio que pagas. Si la vivienda tasa en 155.000 EUR pero tú la compras por 165.000, el 80% se calcula sobre 155.000, y la diferencia sale de tu bolsillo. En vivienda antigua del centro de Badajoz esto pasa con más frecuencia de la que la gente espera.

2. El ITP: 13.200 EUR

Es la partida más grande de los gastos y la que más se subestima. En vivienda de segunda mano se paga el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que en Extremadura tiene un tipo general del 8%. Sobre 165.000 EUR: 13.200 EUR.

Existen tipos reducidos en función de la edad, de la renta, del valor del inmueble o de la condición de familia numerosa. Si encajas en alguno, el ahorro es de varios miles de euros, así que merece mucho la pena comprobarlo antes de firmar y no después.

Si compras obra nueva, no hay ITP: pagas IVA del 10% más AJD, en torno al 1,5%. Sale algo más caro en total.

3. Notaría, registro y gestoría: unos 1.700 EUR

Aquí conviene distinguir dos escrituras distintas, porque desde la Ley 5/2019 no las paga el mismo:

• Escritura de compraventa: la pagas tú. Sobre este importe, en torno a 800 EUR de notaría más unos 500 EUR de registro.
• Escritura de hipoteca: la paga la entidad, junto con su registro, su gestoría y el AJD del préstamo. Esto cambió en 2019 y todavía hay quien no lo sabe y acepta pagarlo.

Añade unos 350 EUR de gestoría para la parte de compraventa.

4. Tasación: unos 350 EUR

La encarga el banco pero la pagas tú, y se abona aunque al final la operación no salga. Tiene validez de seis meses, así que si el proceso se alarga puede haber que repetirla.

5. La suma: cerca de 48.000 EUR

Recapitulando el ejemplo de 165.000 EUR:

• Entrada del 20%: 33.000 EUR
• ITP al 8%: 13.200 EUR
• Notaría y registro de compraventa: 1.300 EUR
• Gestoría: 350 EUR
• Tasación: 350 EUR
• Total aproximado: 48.200 EUR

Es decir, en torno al 29% del precio de compra. La regla práctica de "necesitas el 30% ahorrado" no es una exageración de asesor prudente: es aritmética.

6. Cómo se puede reducir esa cifra

Hay cuatro vías reales, y ninguna es magia:

• Tipos reducidos de ITP. Si cumples requisitos, aquí está el ahorro más grande y más inmediato.
• Avales públicos. Si tienes menos de 35 años, permiten financiar por encima del 80% y eliminan buena parte de la entrada. Lo explicamos en esta guía sobre el aval joven.
• Comprar por debajo de tasación. Si el inmueble tasa por encima del precio, el 80% de la tasación cubre un porcentaje mayor de lo que pagas.
• Aval familiar. Con un inmueble libre de cargas de por medio, se puede superar el 80%. Tiene implicaciones serias que conviene entender antes de firmar.

7. El error que más operaciones rompe

Pedir un préstamo personal para cubrir la entrada. Parece la solución obvia y es justo lo contrario: el banco lo detecta, computa esa cuota en tu endeudamiento y, sobre todo, interpreta que no tienes ahorro propio. Muchas operaciones se caen exactamente por ahí, y además con la señal ya entregada.

Si te faltan 6.000 EUR para llegar, hay salidas mejores: negociar el calendario con el vendedor, revisar los tipos reducidos de ITP o estudiar un aval. Cualquiera de ellas antes que un préstamo al consumo.