Hipoteca variable: cómo funciona el riesgo que asumes

La fórmula, en dos minutos

El tipo de tu hipoteca variable se compone de dos piezas:

Euríbor + diferencial = tu interés

El euríbor es el tipo al que se prestan dinero los bancos europeos entre sí. Es público, se publica a diario y ni tu entidad ni tú podéis influir en él. Sube y baja siguiendo la política monetaria del Banco Central Europeo, que a su vez reacciona a la inflación.

El diferencial es lo que la entidad añade encima. Ese sí es negociable, y es lo único que puedes controlar. Se fija el día que firmas y ya no cambia en toda la vida del préstamo. Por eso una décima de diferencial mal negociada te acompaña treinta años.

Tu cuota se recalcula en cada revisión, normalmente anual o semestral, cogiendo el euríbor del mes de referencia y sumándole tu diferencial.

Cuánto puede moverse tu cuota

Esta es la parte que casi nunca se explica bien, y la que de verdad debería decidir tu elección. La pregunta no es qué hará el euríbor —nadie lo sabe— sino si podrías pagar la cuota si subiera mucho.

El euríbor ha estado en negativo durante años y también ha superado el 4% en otros momentos de su historia. Sobre una hipoteca de 130.000 EUR a 30 años, moverse entre esos extremos supone una diferencia de varios cientos de euros al mes en la misma hipoteca.

Por eso, cuando planteamos una variable, hacemos siempre el mismo ejercicio incómodo: calcular la cuota con el euríbor en un escenario alto y preguntar sin rodeos ¿podrías pagar esto?. Si la respuesta es no, la variable no es tu producto por muy atractivo que sea el tipo de partida. Y si es sí, entonces sí es una opción razonable.

Puedes hacer tú mismo ese ejercicio en nuestra calculadora: introduce tu operación con el tipo actual, anótalo, y repite con dos puntos más.

Errores frecuentes con la variable

• Fijarse solo en el primer año. Muchas variables tienen un tipo fijo inicial promocional muy bajo. Ese año no dice nada del coste real de los otros veintinueve.
• Aceptar vinculaciones sin calcular. Bajar el diferencial dos décimas a cambio de un seguro de vida caro suele ser un mal negocio. Hay que hacer la resta.
• Ajustar la cuota al límite. Con variable hay que dejar margen: si hoy pagas el máximo que puedes, una revisión al alza te deja sin salida.
• No leer los suelos y techos. Aunque las cláusulas suelo abusivas están proscritas, conviene revisar qué límites recoge el contrato.
• Olvidar que se puede cambiar. No estás casado con tu hipoteca: si el escenario cambia, se puede pasar a fija por novación o subrogación.