Heredar una casa entre hermanos: cómo quedarte con ella si no tienes el dinero

Es una de las situaciones más habituales en Extremadura: la casa de los padres, en el pueblo o en la ciudad, que pasa a ser de varios hermanos a la vez. Mientras nadie quiere hacer nada, no pasa nada. El problema llega cuando uno quiere vivir allí, otro necesita el dinero y un tercero no tiene prisa.

Qué tenéis cuando heredáis una casa entre varios

Hasta que hacéis el reparto, la casa es de todos los herederos a la vez, cada uno con su porcentaje. Ninguno puede venderla, hipotecarla ni reformarla en serio sin los demás. Y nadie está obligado a seguir así para siempre: cualquiera de los dueños puede pedir que se ponga fin a esa situación.

Las salidas son tres: vender y repartir el dinero, alquilar y repartir la renta, o que uno se quede la casa y compense a los demás. Este artículo va de la tercera, que es la que más dudas genera.

Los pasos, en orden

1. Aceptar la herencia ante notario e inscribir la casa a nombre de los herederos. Si la casa estaba sin actualizar en el Registro (algo muy frecuente en los pueblos), hay que resolverlo antes: ningún banco financia una casa con los papeles sin arreglar.
2. Tasar la casa. El precio que pagáis entre hermanos lo ponéis vosotros, pero el banco presta sobre la tasación. Si discutís el reparto con una cifra que luego el tasador no reconoce, la financiación se queda corta.
3. Pactar la compensación: qué parte se le paga a cada hermano y cuándo.
4. Firmar en la notaría, el mismo día, la adjudicación de la casa al hermano que se queda y, si hace falta, su hipoteca. El banco entrega el dinero y se paga a los demás en ese mismo acto.

Un ejemplo con números

Tres hermanos heredan una casa tasada en 150.000 EUR, sin hipoteca pendiente. Uno quiere quedársela.

• Tiene que compensar a sus dos hermanos con dos tercios del valor: 100.000 EUR.
• Si los financia con una hipoteca, el préstamo es de 100.000 EUR sobre una casa de 150.000: un 67 % del valor, por debajo del 80 % que suelen financiar los bancos en vivienda habitual.
• A 30 años y con un tipo del 3 % como referencia, la cuota sería de unos 422 EUR al mes. Con el límite habitual del 35 % de los ingresos, harían falta unos 1.200 EUR netos al mes sin otras deudas. A 25 años, 474 EUR y unos 1.350 EUR de sueldo.

Como la casa entera queda como garantía, hay entidades que financian la compensación completa aunque tú no pongas ahorros, siempre que la cifra quede dentro de ese 80 %. No todas lo hacen igual: ahí está buena parte de nuestro trabajo.

Si la casa aún tiene hipoteca de tus padres pendiente, esa deuda también se hereda. Lo habitual es que la hipoteca nueva la cancele y, a la vez, financie la compensación a los hermanos.

Impuestos y gastos

• La herencia: se paga el impuesto de sucesiones y, en el ayuntamiento, la plusvalía municipal. En Extremadura, entre padres e hijos el impuesto de sucesiones está muy bonificado; la cifra exacta depende del valor heredado y de cada heredero, así que pídesela a vuestro gestor.
• Quedarte con la parte de tus hermanos: si primero os adjudicáis la casa entre todos y después uno compra la parte del resto, la operación es una extinción de condominio. En Extremadura paga actos jurídicos documentados al 1,5 % sobre la parte que adquieres: en el ejemplo, sobre 100.000 EUR, unos 1.500 EUR. Hacerlo en la propia partición de la herencia o después puede cambiar los impuestos, así que conviene decidirlo con el gestor antes de firmar nada.
• Los hermanos que cobran: según cómo se haga la operación, pueden tener algo que declarar en el IRPF. Que lo revise vuestro gestor o abogado con vuestro caso concreto.
• La hipoteca: como cualquier hipoteca desde 2019, el banco paga la notaría, el registro y la gestoría del préstamo. A ti te corresponde la tasación.

Los errores que más caros salen

• Pactar el precio entre hermanos sin tasar. Si el banco tasa por debajo, el que se queda la casa tiene que poner la diferencia de su bolsillo.
• Firmar con los papeles sin arreglar. Una casa sin inscribir, con obras sin declarar o con una herencia anterior sin repartir bloquea la hipoteca hasta que se resuelve, y suele tardar meses.
• Que uno pague y no figure. Pagar cuotas, la contribución o reformas de una casa que es de todos sin dejarlo por escrito acaba en discusiones al hacer el reparto.
• Esperar a que «se arregle solo». Con los años aparecen más herederos (hijos, cónyuges) y el acuerdo se vuelve más difícil.

Los abogados y gestores se ocupan de la herencia y de los impuestos. Lo nuestro es la otra mitad: decirte, antes de que firméis nada entre hermanos, si un banco va a financiar que te quedes con la casa, cuánto y con qué cuota, y conseguir esa hipoteca. Lo explicamos también en nuestra página de herencias e inmuebles heredados.

Si quieres hacer la cuenta de la cuota con tus cifras, usa la calculadora. Es la misma operación que en un divorcio, cuando uno se queda la casa y compensa al otro.