Divorcio e hipoteca: cómo quedarte con la casa (o salir del préstamo)
El juez puede repartir la casa, pero no la hipoteca. Para el banco seguís siendo dos deudores hasta que él diga lo contrario. Te explicamos cómo se resuelve, paso a paso.
Es una de las situaciones más delicadas que vemos, porque llega en el peor momento personal y con una decisión económica enorme encima de la mesa. Y casi siempre con un malentendido de partida: pensar que lo que se firma en el convenio regulador obliga también al banco. No lo hace.
Qué pasa con la hipoteca cuando os divorciáis
Nada, de entrada. El divorcio cambia vuestra relación, pero no el contrato con el banco. Lo habitual es que ambos firmarais como deudores solidarios, y eso significa que la entidad puede reclamar la deuda entera a cualquiera de los dos.
Podéis pactar en el convenio que uno se queda la casa y paga todas las cuotas. Ese pacto vale entre vosotros: si quien se quedó deja de pagar, el otro podrá reclamárselo. Pero el banco no firmó ese convenio, así que puede seguir reclamándote a ti aunque ya no vivas allí. Y mientras figures en esa hipoteca, cualquier otro banco la verá cuando quieras pedir un préstamo para tu nueva casa.
Las cuatro salidas posibles
| Opción | Cuándo encaja | Lo que hay que vigilar |
|---|---|---|
| Uno se queda la casa y compensa al otro | Quien se queda puede asumir la cuota solo | El banco tiene que aprobarlo |
| Vender y repartir | Ninguno puede o quiere quedarse | Cancelar la hipoteca con la venta y, si la hay, la comisión |
| Seguir los dos como propietarios | Por un tiempo, p. ej. hasta que los hijos crezcan | Ambos seguís respondiendo de la deuda |
| Alquilarla y que la renta pague la cuota | Cuando la renta cubre la cuota con holgura | Impagos del inquilino, reparaciones y decisiones a medias |
La más frecuente, y la que más dudas genera, es la primera. Vamos con ella.
Quedarte con la casa: cómo funciona
Son dos operaciones que se hacen a la vez, normalmente en la misma notaría:
- La propiedad. Te adjudicas la mitad de tu ex. Si estabais en gananciales, se hace al liquidar la sociedad; si estabais en separación de bienes y la casa era de los dos, mediante una extinción de condominio.
- La deuda. Hay que conseguir que el banco acepte que te quedes como único deudor. Puede hacerse modificando la hipoteca actual (novación) o, muy a menudo, firmando una hipoteca nueva a tu nombre que cancela la anterior y, de paso, te da el dinero para compensar a tu ex.
La clave está en el segundo punto. Ningún banco está obligado a liberar a tu ex: lo hará si te ve capaz de pagar tú solo. Te va a estudiar como a un cliente nuevo, con tus ingresos y tus deudas, sin contar con los de tu expareja.
Un ejemplo con números
Casa tasada en 160.000 EUR, con 90.000 EUR de hipoteca pendiente. Lo que os pertenece de verdad es la diferencia: 70.000 EUR, a medias.
- Para quedarte la casa tienes que compensar a tu ex con 35.000 EUR.
- Si no los tienes ahorrados, la hipoteca nueva sería de 90.000 + 35.000 = 125.000 EUR, un 78% del valor de tasación. Está dentro de lo que los bancos financian para vivienda habitual.
- A 25 años y, por ejemplo, al 3,5%, la cuota sería de unos 626 EUR al mes.
- Con el límite habitual de que la cuota no pase del 35% de los ingresos, necesitarías unos 1.790 EUR netos al mes sin otras deudas.
Si tus ingresos no llegan, todavía hay margen: alargar plazo, aportar ahorros para reducir la compensación que hay que financiar o pactar con tu ex un calendario de pago. Lo que no funciona es firmar y esperar que salga.
Impuestos y gastos
- Si estabais en gananciales: la adjudicación de la vivienda al liquidar la sociedad está exenta del impuesto de transmisiones (artículo 45.I.B.3 de la ley del impuesto), siempre que no haya excesos de adjudicación que lo cambien.
- Si estabais en separación de bienes y la casa era de los dos: la extinción de condominio paga actos jurídicos documentados por la parte que adquieres. En Extremadura el tipo es el 1,5%. En el ejemplo, sobre la mitad de 160.000 EUR, unos 1.200 EUR.
- IRPF de quien sale: en separación de bienes, si la casa vale hoy más que cuando la comprasteis, puede haber una ganancia que declarar. Cada caso tiene matices, así que conviene que lo revise vuestro abogado o gestor antes de firmar.
- La hipoteca nueva: como cualquier hipoteca desde 2019, el banco asume la notaría del préstamo, el registro y la gestoría. A ti te corresponde la tasación.
Si la casa está fuera de Extremadura, el tipo cambia según la comunidad autónoma.
Los errores que más caros salen
- Firmar el convenio sin hablar antes con el banco. Podéis pactar que uno se queda la casa y descubrir después que ningún banco lo financia. El orden correcto es al revés: primero saber si es viable y luego firmar.
- Irte de casa sin salir de la hipoteca. Sigues respondiendo de la deuda y te costará conseguir financiación para tu nueva vivienda.
- Dejar de pagar mientras se negocia. Un impago aparece en los registros de morosidad y complica cualquier solución, para los dos.
- No tasar. Sin una tasación, la compensación se discute sobre cifras que luego el banco no reconoce.
Nuestro papel no es el de los abogados: ellos llevan el divorcio. El nuestro es decirte, antes de que firméis nada, si un banco va a aceptar que te quedes con la casa y en qué condiciones, y conseguir esa financiación. Es la misma operación que hacemos en las herencias entre hermanos: uno se queda el inmueble y compensa al resto.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado ni oferta vinculante. Las condiciones de cualquier operación dependen del estudio y aprobación de la entidad. Datos válidos a fecha de la última actualización.
