Qué documentación te pide el banco si eres autónomo
Un autónomo no tiene un problema de solvencia. Tiene un problema de traducción: sus ingresos existen, pero no vienen en el formato que el sistema del banco sabe leer.
Que quede claro de entrada, porque hay mucho desánimo injustificado: los autónomos consiguen hipotecas todos los días. Lo que ocurre es que el proceso es distinto y bastante menos indulgente con la improvisación.
Un asalariado presenta dos nóminas y un contrato, y el sistema de scoring lo evalúa solo. Un autónomo presenta declaraciones, modelos trimestrales y extractos, y eso requiere un análisis manual. Cuando ese análisis lo hace alguien con prisa y el expediente está desordenado, la respuesta fácil es que no.
La lista completa de documentación
Personal e identificativa
- DNI o NIE en vigor de todos los titulares.
- Libro de familia o certificado de pareja de hecho, si procede.
- Nota simple de otros inmuebles en propiedad, si los tienes.
De la actividad
- Alta en el IAE y en el RETA.
- Vida laboral actualizada, que acredita la continuidad de la actividad.
- Certificado de estar al corriente con Hacienda y con la Seguridad Social. Este es innegociable: con deudas pendientes no hay operación.
- Recibos de autónomos de los últimos meses.
Económica: la parte decisiva
- Declaraciones de la renta de los dos o tres últimos ejercicios (modelo 100), completas, con todas las páginas.
- Modelos trimestrales del año en curso: 130 o 131 según tributes en estimación directa o por módulos, y 303 de IVA.
- Resumen anual de IVA (modelo 390) y de retenciones (190) si tienes trabajadores.
- Extractos bancarios de la cuenta de la actividad, normalmente de 6 a 12 meses. Aquí es donde el analista ve si tu negocio respira o no.
- Si eres societario: cuentas anuales, impuesto de sociedades y nóminas o certificado de tus retribuciones.
Cuánta antigüedad hace falta
La referencia habitual son dos años completos de actividad, y con tres el expediente ya se defiende solo. Con un año es posible, pero solo en algunas entidades y con el resto del perfil muy sólido.
Lo que se busca no es un año brillante: es regularidad. Tres ejercicios estables valen mucho más que uno excelente precedido de dos flojos. La banca no premia el pico, premia la previsibilidad.
El problema de tributar por módulos
Es la situación más frecuente en el sector agrario y en buena parte del comercio y la hostelería de Extremadura, y merece explicación aparte.
En estimación objetiva, el rendimiento que figura en tu declaración se calcula con módulos, no con tus ingresos reales, y casi siempre queda muy por debajo de lo que realmente ganas. El banco, en principio, mira esa cifra. Resultado: gente que ingresa 3.000 EUR al mes y sobre el papel parece ganar 1.100.
Se puede compensar, y así lo hacemos:
- Aportando extractos bancarios que muestren los ingresos reales de la actividad.
- Presentando el modelo 303 de IVA, que refleja la facturación efectiva.
- Eligiendo entidades que aceptan análisis por facturación y no solo por rendimiento declarado.
- Aportando patrimonio o ahorro que respalde la operación.
Los cuatro errores que más deniegan
- Mezclar cuentas personales y de la actividad. Si el analista no puede distinguir qué entra por el negocio, no puede valorarlo. Separa las cuentas al menos un año antes de pedir hipoteca.
- Haber optimizado demasiado la última renta. Pagar poco a Hacienda y pedir hipoteca el mismo año son objetivos contradictorios. Si sabes que vas a comprar en dos años, conviéne hablarlo con tu asesor fiscal antes de presentar esa declaración.
- Tener deudas con Hacienda o la Seguridad Social, aunque estén aplazadas. Es un filtro previo, no un matiz negociable.
- Presentar en cinco bancos a la vez. Cada consulta deja rastro y el exceso de solicitudes simultáneas se lee como señal de necesidad. Es mejor presentar bien en dos.
Cómo se prepara un caso que sale
La diferencia entre una denegación y una aprobación rara vez está en los números: está en el orden. Lo que hacemos con un expediente de autónomo es:
- Calcular la media plurianual de rendimientos y presentarla explicada, no dejar que el analista deduzca.
- Justificar la estacionalidad si la hay, con documentación que la respalde.
- Aportar los extractos que demuestran continuidad de cobros.
- Elegir entidades que en este trimestre estén aceptando tu tipo de actividad. Esto cambia varias veces al año.
- Anticipar las objeciones y responderlas dentro del propio expediente.
Si eres autónomo en Badajoz, Almendralejo o las Vegas Altas y ya te han dicho que no, merece la pena una segunda lectura antes de dar la compra por perdida. Puedes ver el detalle en nuestra página de hipoteca para autónomos.
Este artículo tiene carácter informativo y no constituye asesoramiento financiero personalizado ni oferta vinculante. Las condiciones de cualquier operación dependen del estudio y aprobación de la entidad. Datos válidos a fecha de la última actualización.
